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Zum Thema Umschuldung

Brandaktuelles zum Thema Umschuldung

Eine Umschuldung zum richtigen Zeitpunkt kann Ihnen einen finanziellen Vorteil verschaffen.

Im Interview mit Mag. Alexander Meixner, Berater bei der Plattform creditnet.at:

Wie sehen aus ihrer Sicht aktuell die Möglichkeiten für Einsparungen bei einer Hypothekarkredit Umschuldung aus?

Alexander Meixner:

Sowohl die variablen Zinsen – der EURIBOR ist stark negativ – als auch die niedrigen SWAP-Sätzen schreien förmlich danach, eine Optimierung der bestehenden Finanzierungen vorzunehmen. Dabei sollte jedoch beachtet werden, dass Umschuldungen immer mit Kosten verbunden sind. Pfandrechtseintragungs- und Bearbeitungsgebühren sowie sonstige Finanzierungsnebenkosten (Bonitätsprüfkosten, Treuhandkosten, Sicherheiten pauschale, Schätzkosten, Pönale Zahlungen usw.) können mehr ausmachen, als sich der Kunde an Zinsen erspart (siehe Modellrechnung bei 0,25% Unterschied). Somit hätte der Kunde aus der Umschuldung sogar einen Nachteil.

Berechnung mit höherem Zinssatz:

Berechnung mit niedrigerem Zinssatz und Nebenkosten:

Eine Möglichkeit im Zuge einer Umschuldung Kosten zu sparen wäre, ein Kreditinstitut zu finden, dass noch eine Forderungseinlösung im Sinne der §§ 1422 und 1423 ABGB macht. Somit würde sich der Kunde bei der Umschuldung die nochmalige Pfandrechtseintragungs-gebühr ersparen. Diese beläuft sich nicht selten inklusive Überdeckung auf 1,56% des Umschuldungsbetrages.

Folgende Konditionen sind mit Verhandlungsgeschick, eine tadellose Bonität und eine 100%ige Besicherung vorausgesetzt zu erzielen:

  • 0,375% variabel
  • 0,875% auf 10 Jahre fix
  • 1% auf 15 Jahre fix
  • 1,125% auf 20 Jahre fix
  • 1,20% auf 25 Jahre fix

Ungeachtet der Mehrkosten durch eine Umschuldung hat aufgrund des geringen Zinsniveaus der Switch von variablen Zinsen auf einen Fixzinssatz bei unveränderter Ratenhöhe durchaus Charme. Bsp.: Hat ein Kunde einen variablen Zinssatz von derzeit 1%, so kann er sich durch eine Umschuldung dieses niedrige Zinsniveau für 15 Jahre sichern.

Den Kreditkunden sollte jedenfalls zu einem Fixzinssatz geraten werden.

Welche Kunden haben hier den größten Optimierungsbedarf? (z.B. Frankenkreditnehmer, Bauspardarlehensnehmer, etc.?)

Alexander Meixner:

Optimierungsbedarf haben insbesondere Kunden von Bauspardarlehen, sowie Kunden aus ländlichen Bereichen, wo die Bankendichte bzw. Bankenpräsenz gering ist, da mangels Konkurrenz oftmals dem Kunden überdurchschnittlich hohe Margen verrechnet wurden.

Frankenkreditnehmer sollten, bevor sie eine Umschuldung zu einem anderen Institut vornehmen, das Gespräch mit der aktuell kontoführenden Bank suchen. Oftmals werden nämlich „Zuckerln“ vergeben, wenn der Kunde von der Fremdwährung in den EURO wechselt (Nachlass von Spesen, begünstigte Wechselkurse, keinerlei Nebengebühren, Übernahme eines Teiles des Währungsverlustes)

Wie sieht es in der Praxis aus, wie leicht tut sich der Durchschnittskunde bei einer Umschuldung hin zu günstigeren Konditionen, werden hier doch nicht bloß Kunden guter bis sehr guter Bonitäten attraktive Angebote gelegt?

Alexander Meixner:

Kreditnehmer gelten ja bekanntlich als Gewinner der Inflation. Während ihre Immobilie in der Regel laufend an Wert gewinnt, verhält sich die Finanzierung völlig inflationsneutral. Bedeutet, dass sich die Besicherungssituation der Banken im Zeitablauf laufend verbessert (LTV). Dieser Umstand bewirkt, dass es deutlich einfacher ist, für eine Umschuldung eine gute Kondition zu bekommen, als für eine Neufinanzierung.

Egal, ob man eine Neufinanzierung oder eine Umschuldung vornehmen möchte, das Kreditgeschäft ist eine äußerst komplexe Materie. Weshalb es sich mit Sicherheit für die Kunden lohnt, Experten (Kreditvermittler) zu beauftragen. Diese verfügen über die nötige fachliche Kenntnis und können dem Kunden einen umfassenden Marktüberblick bieten. In der Regel kosten derartige Vermittler dem Kunden direkt nichts, sie werden – bei erfolgreicher Vermittlung – aus der Bearbeitungsgebühr durch die finanzierenden Banken bezahlt.

Wie sollte man sich vor dem Gang zur Bank vorbereiten; kommt man alleine überhaupt noch zu guten Angeboten?

Alexander Meixner:

Meiner Meinung nach erzielen die Kunden nur dann ein optimales Ergebnis, wenn sie sich eines kompetenten Kreditvermittlers bedienen. Von Direktverhandlungen ist tunlichst abzuraten,

Und generell, auch bei Neuabschlüssen:
Die Zinsen sind an sich aktuell so tief wie nie; andererseits versucht die FMA z.B. lange Laufzeiten etc. einzudämmen, wie ist Ihre Meinung dazu?

Alexander Meixner:

Das niedrige Zinsenniveau ist äußerst verlockend. Es darf jedoch nicht außer Acht gelassen werden, dass die Zinsen mit Sicherheit wieder steigen werden. Eine Eindämmung der Laufzeiten oder das Durchrechnen des Kredites mit einem „nachhaltigen“ Zinssatz sind profunde Mittel, um Kreditkunden vor einer zukünftig drohenden Überschuldung zu schützen. In Anbetracht der „gelockerten“ Bestimmungen der Entschuldung von Privatpersonen ein absolutes MUSS. Das Zinsänderungsrisiko könnte durch den Abschluss einer Fixzinsvereinbarung entschärft bzw. zur Gänze ausgeschalten werden.

Abschließend eine Frage zum Schlagwort „Bonität“ - Wird es also andererseits für nicht so gute Bonitäten schon spürbar schwieriger, zu einem Kredit zu kommen?

Alexander Meixner:

Es liegt auf der Hand, dass nicht jeder Kunden finanzierbar ist. Ohne ausreichende Bonität ist es natürlich ungleich schwieriger, eine günstige Kreditlinie für die Traumimmobilie zu erhalten. Kunden mit schwächeren Bonitäten können entweder auf Bausparkassen ausweichen, bei denen das zu finanzierende Objekt im Vordergrund steht, oder auf Kreditinstitute, die gegen deutlich höhere Konditionen ein höheres Risiko in Kauf nehmen.

Creditnet
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