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Hürden beim Hypothekar-Kreditvergleich
Immobilienfinanzierung17.09.2017

Der Entschluss des Obersten Gerichtshofs (OGH) schreibt Banken vor: Negativzinsen müssen an Kreditnehmende genauso wie Positivzinsen weitergegeben werden. Damit ist es für Kreditsuchende nicht unbedingt leichter geworden.

Ein Urteil, das zu Gunste der Konsumenten getroffen wurde, könnte sich in weiterer Folge als Nachteil herausstellen. Mit dem HIKRG, dem Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz, können sich vermeintliche Verbesserungen für Konsumenten mitunter nachteilig auswirken. Durch das Urteil des OGH (Oberste Gerichtshof) – demzufolge negative Zinswerte, etwa bei an den Euribor gekoppelte, variabel verzinste Kredite, weitergegeben werden - schrauben Banken an ihrer Marge. Die Ausschilderung dieser ist mitunter irreführend.

Bei 0 ist nicht Schluss

Bis jetzt war es bei variabel verzinsten Darlehen so: werden diese an den Euribor gekoppelt, lag die Untergrenze bei 0 – das heißt in einem variabel verzinsten Kredit betrugen die Zinsen zumindest 1 % - als Aufschlag der Banken. Mit dem OGH-Urteil - der negative Euribor muss weitergegeben werden – darf der Zins nicht nach unten oder oben begrenzt werden. Das führte dazu, dass die Banken natürlich sofort mit der Umsetzung begannen, aber unter der Voraussetzung, dass sie gleichzeitig ihren Aufschlag erhöhten. Damit wurde der Aufschlag von 1% in vielen Fällen zu 1,5% oder 1,375%. Momentan steht der negative Euribor bei -0,3%. Das heißt derzeit sind wir zwar noch bei den üblichen 1%, aber sobald der Euribor wieder ins Plus geht, gilt für Kreditsuchende nicht Euribor plus 1, sondern Euribor plus 1,375. Derzeit fällt das noch nicht ins Gewicht, aber sobald der Euribor Werte über Null annimmt, erhöht sich der Zinssatz über Gebühr.

Sinnfrage zu stellen ist berechtigt

Langfristig gesehen erreicht man damit das Gegenteil. Der Punkt ist nämlich, dass sich die Klage auf bestehende variable Kreditverträge bezog, die an negative Zinssätze gebunden waren. Die wurden zu einem Zeitpunkt abgeschlossen, an dem sich niemand vorstellen konnte, dass Zinsen negativ werden könnten. Bei neuabgeschlossenen, variablen Kreditverträgen sind die Zinsen dadurch tatsächlich teurer geworden. Momentan ist das nicht spürbar, wenn die Zinsen wieder steigen, sehr wohl.

Faustregel "Achten Sie auf den Effektiv-Zinssatz" wird problematisch

Von überall hört man immer - achten Sie auf die Gesamtkosten und der Effektiv-Zinssatz. Das steht auch im neuen HIKRG, nämlich die „Gesamtkosten müssen dem Kunden auf Basis des höchsten Zinssatzes, der im Vertrag oder im Angebot genannt ist, durchgerechnet werden“. Gehen wir von folgendem Beispiel aus: Ein Kreditangebot mit 30-jähriger Laufzeit, gesplittet in 15 Jahre fix und 15 Jahre variabel. Der 15-jährige Fixzinssatz liegt, angenommen, bei 2%. Nach der Aufschlagszahlung, die nach 15 Jahren endet, bleibt ein Prozent. Bis jetzt mussten die Angebote mit 2% über die gesamte Laufzeit durchgerechnet werden. Das heißt auch über die Phase, in der der Zinssatz darunter liegen wird, weil die Aufschlagszahlung endet. Jetzt kommt es bei den variabel verzinsten Kreditverträgen zur Einpreisung von Aufschlägen und Margen, weil Banken darüber etwaige Verluste durch Negativzinsen gegenfinanzieren müssen. Die ein oder andere Bank gibt einem Kunden bei variabler Verzinsung einen Aufschlag von 1,375% oder 1,5%. Bei Koppelung an den Euribor hieße das derzeit 1,125% bzw. 1,25% - diesen Zinssatz gewährt die Bank über drei Jahre fix. Der Zinssatz von 1,125 bzw. 1,25% wird nun von der Bank nun über die gesamte Laufzeit gerechnet – was in Wahrheit nicht stimmt. Denn im 4. Jahr hat er schon zumindest 1,5% - wenn der Euribor wieder ins Positive geht bzw. den Null-Wert annimmt. Die laufende Marktbeobachtung der Angebote der Banken macht deutlich, dass Banken in der Art und Weise wie sie die Durchrechnung der Kreditzinsen ausschildern, stark variieren.

Getrübte Transparenz

Selbst fachlich Ausgebildete können die entscheidenden Indikatoren schwer herauslesen, die einen Vergleich erst ermöglichen. Die dem HIKRG konforme Angebots-Darstellungen macht Kreditangebote tatsächlich schwerer zu vergleichen. Wenn man nicht weiß, wie die unterschiedlichen Gesamtkosten-Berechnungen der Banken zustande kommen, dann fällt es selbst langjährigen Kredit-Experten schwer festzustellen, welcher Kredit am Ende günstiger ist. Für Kreditsuchende wird es damit unübersichtlicher. Das Bestreben nach Transparenz und Information wird damit ad absurdum geführt.

Beim Vergleich ist darauf zu achten

Sind die Angebote der Banken über die Gesamtkosten und den Effektiv-Zinssatz vergleichbar? Derzeit ist zumindest Raum für Ungenauigkeiten, den Banken nutzen und Kunden nicht sehen. Daher unser Rat: Beachten Sie die einzelnen Positionen des Angebots. Prüfen Sie wie hoch der Nominal-Zinssatz ist. Das ist der Zinssatz, der sich immer auf das aushaftende Kapital rechnet. Der Effektivzinssatz dient eigentlich nur dem Rechenbeispiel zu Beginn. Der Nominal-Zinssatz – bspw. 2% bei einer Kreditsumme von 200.000 € - lautet in der Zinsformel für das erste Monat: 200.000 € mal 2% dividiert durch 12. Im zweiten Monat wurde die erste Rate schon bezahlt und es bleiben noch 199.000 € offen. Also wird wieder 199.000 € mal 2 durch 12 usw. gerechnet – nie wieder kommt hier ein Effektivzinssatz zur Anwendung. Bleiben wir bei dem Beispiel: Nach einigen Jahren kommen jetzt z.B. 20.000 € aus einer Sondertilgung wie einer Erbschaft dazu, dann beträgt das aushaftende Kapital auf einmal nur mehr 170 000 €. Mit der nun schon bekannten Rechnung (170.000 € mal 2% durch 12) kann der Anteil für dieses Monat an Zinsen berechnet werden. Aus unserer Sicht ist daher der Nominal-Zinssatz aussagekräftiger.

Jona Gold mit Gala - also Äpfel mit Äpfel

Wichtig ist auch zu klären, welche Einmalkosten in Summe entstehen: Bearbeitungsgebühr, Pfandrechteintragungsgebühr, Prüfkosten, etc. - was auch immer sich die Banken einfallen lassen. Erst dann kann man wirklich vergleichen. Weil der Effektivzinssatz gibt ja in Wirklichkeit nur an, wie sich der Nominal-Zins auf den dem Kunden tatsächlich ausbezahlten Kreditbetrag verhält. Bei einer Kredit-Summe von 200.000 Euro ziehen die Banken die Bearbeitungsgebühren ab, die Pfandrechtseintragungsgebühr, etc. Die Auszahlungssumme beträgt 194.000 Euro. Jetzt bekommt er 2% auf 200.000 € - das ist der Nominal-Zinssatz. Der Effektivzinssatz regelt nur wie sich der 2% Nominal-Zinssatz zu 194.000 € unter Berücksichtigung der Laufzeit verhält. Beim Angebotsvergleich müssen all diese Parameter bekannt sein und stimmen, für einen Laien ist schwierig zu entscheiden, ob wirklich Apfel mit Apfel verglichen wird.

Knackpunkt Effektivzinssatz

Wenn zu Beginn zwei vollkommen gleichlautende Angebote gegenübergestellt werden – also selbe Kreditsumme, selbe Laufzeit – dann ist der Effektivzinssatz zum Vergleichen aussagekräftig. Wenn man jetzt bei 200.000 € und 30 Jahren Laufzeit ein Angebot mit einem Effektivzinssatz von 2,3% und eines mit 2,2% hat – dann kann man sich für das günstigere entscheiden. Sobald man aber 30 mit 25 Jahren vergleicht, stimmt der Vergleich des Effektivzinssatzes schon nicht mehr. 200.000 € mit 200.000 €, 30 Jahre Laufzeit mit 30 Jahre Laufzeit – und dann muss man noch wissen, mit welcher Methodik der Zinssatz durchgerechnet wird. Sobald man beginnt 200.000 € bei 30 Jahre Laufzeit mit 200.000 € bei 25 Jahre Laufzeit zu vergleichen, stimmt der Effektivzinssatz nicht mehr. Die Einmalkosten verteilen sich beim 30-jährigen auf einen längeren Zeitraum. Je kürzer die Laufzeit, desto stärker wirken sich die Einmalkosten im Effektivzinssatz aus. Der niedrigere Effektivzinssatz beim längeren – in unserem Beispiel dem 30 jährigen – Kredit, steht somit einem höheren Effektivzinssatz beim kürzeren gegenüber. Je kürzer die Laufzeit, desto weniger oft werden aber diese Einmalkosten monatlich verrechnet. Günstiger ist also in diesem Fall der höhere Effektivzinssatz.

Unser Fazit: Genau schauen und nachfragen

In Fixzinssätzen sind die Marge und der Aufschlag schon drinnen. In variablen Zinssätzen werden diese Werte gesondert ausgeschildert. Die Weitergabe des negativen Euribors veranlasst Banken die Fixzinssätze, die sie auf ein oder zwei Jahre vergeben, zur Durchrechnung heranzuziehen. Setzt danach eine variabel verzinste Phase ein, kann eigentlich keine seriöse Einschätzung bzw. Durchrechnung getätigt werden – da diese mit einem teilweise niedrigeren Zinssatz als der Aufschlag erfolgt. Die gesamte Berechnung zu Beginn der Laufzeit ist damit fraglich. Heute gibt es gar nicht mehr so viele verschiedenen Kreditprodukte mit Fremdwährungsfinanzierung usw. - trotzdem ist die Transparentmachung und Dokumentation dem Kunden gegenüber für den durschnittlichen Kreditnehmer nicht einfach zu durchschauen. Nach wie vor nicht.

Immobilienfinanzierung10.06.2015Beitrag drucken

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